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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：98 萬
- 參考單價：14.43 萬/坪
- 地址：
台南市
新營區
開元路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 1房(室) 1衛
- 總坪數：6.79 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：5.31 坪
- 附屬建物面積：1.48 坪
- 樓別/樓高： 5樓 / 4樓
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
- 電梯：有
詳細資訊
管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新東國中,新泰國小,興國中學
鄰近公園：南瀛綠都心,文化中心
生活機能：第三公有市場,全聯福利中心,民治美食商圈
附近交通：新營火車站,新營公車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新東國中,新泰國小,興國中學
鄰近公園：南瀛綠都心,文化中心
生活機能：第三公有市場,全聯福利中心,民治美食商圈
附近交通：新營火車站,新營公車站
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特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
房產投資與自住潛力分析報告
基於您提供的物件資料（編號：1373269），以下以購屋者角度進行詳細剖析，提供 SWOT 分析表及專業建議。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 價格門檻低： 總價僅 98 萬，對於首購族或進場資金有限的買家而言，壓力極小。 生活機能成熟： 位於新營市區核心，鄰近火車站、公車站及多個市場商圈，交通與採買極為便利。 管理成本低： 坪數僅 6.79 坪，無論是自住打掃或日後出租管理，負擔皆輕微。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 單位空間極小： 一房設計且面積不足 7 坪，長期居住舒適度受限，適合單身或二人短暫過渡。 資訊標示矛盾： 標題提及「透天」但資料顯示為「公寓」且位於高樓層（4-5 樓），可能無電梯，存在誤導嫌疑。 缺乏停車空間： 未含車位，在新營市區通勤需考慮停機車或汽車的問題。 |
| 機會 (Opportunities) | 投資收租潛力： 總價低，若租金回報率良好，可作為首筆投資資產累積。 區域發展增值： 新營為鹽水地區中心，若有政府基礎建設優化，房價底盤較穩。 改造空間： 老公寓雖舊，但透過內部裝修提升居住品質後，可能增加出租吸引力。 |
| 威脅 (Threats) | 流動性風險： 極小坪數的房產在未來轉手時，買受族群可能僅限首購或投資客，流通速度不確定。 老舊建物隱憂： 高樓層公寓若無電梯且屋齡過高，維修基金及整修費用可能隨年份增加。 市場景氣波動： 總價雖低，但若利率調整，對於貸款購屋者的資金規劃仍有影響。 |
2. 物件評論
購買建議：適合投資或短期自住者，不建議作為長期家庭住所。
此物件的總價優勢極其明顯，98 萬的低門檻能大幅降低置業壓力，且新營區的地理位置具備相當完善的基礎生活機能，非常適合作為人生第一筆不動產資產。然而，購屋者需特別留意標題中的「透天」與資料中「公寓」的資訊落差，建議現場確認建物確切型態及樓層狀況（是否有電梯），以免產生心理落差。此外，由於坪數極小且無車位，居住舒適度有限，若您期望的是長期家庭聚居空間，此物件可能不符合需求；反之若以投資收租或暫時安身為主，此則是一個高 CP 值選項。
問與答
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沈志泓&張嘉芸(仲介，收取服務費)
暱稱：以馬內利
專業品質：
服務態度：
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經紀業名稱: 惠旺不動產經紀有限公司
證號: (110)登字第393404號
新營透天推薦 沈志泓&張嘉芸 0903081315/0927042227
大家好，我是您身邊的房仲小夥伴，非常高興能與您分享我的故事。我一直以來都秉持著誠實與負責的態度，致力於為每位客戶找到最適合的家。我的專業背景使我在這個行業中獲得了一些獎項，這不僅是對我努力的肯定，更是激勵我持續進步的動力。
我專注於的領域包括住宅買賣、租賃及社區規劃，熟悉這裡的市場動態與生活機能，能夠給予客戶最專業的建議。我總是滿懷熱情地與客戶溝通，並用心聆聽他們的需求，為他們打造理想的家。
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